Alles rund um die Finanzierung.

Immobilie finanzieren: So klappt es mit dem Kredit.

Immobilienfinanzierung Tipps & Ratgeber. Vor dem Kauf einer Immobilie steht die Sorgfältige Planung & Finanzierung. Denn hier entscheiden sich die wirklich wichtigen Fragen:

  • Was kann ich mir leisten?
  • Spielt die Bank mit?
  • Mit welchen Konditionen kann ich rechnen?
  • Macht es einen Unterschied, ob ich Eigentum selbst nutze oder vermieten möchte

Und auch wenn Sie bereits gekauft haben, bleibt das Thema ein Dauerbrenner. Denn Umschuldung, Bankwechsel und Anschlussfinanzierung können reichlich Fragen aufwerfen.

Finanzierung? Das müssen Sie wissen!

Wenn Sie auf der Suche nach Ihrer Traumimmobilie sind, sollten Sie sich frühzeitig mit der Finanzierung befassen. Sie sollten wissen, welchen maximalen Immobilienpreis Ihre Bank mitträgt, damit Sie keine Zeit mit der Besichtigung unpassender Häuser verschwenden.

Weiter sollten Sie, wenn Sie eine Wunschimmobilie gefunden haben, bereits eine Finanzierungsbestätigung in der Tasche haben. Sonst kann es in einem knappen Markt passieren, dass Ihnen ein anderer Ihr Traumobjekt vor der Nase wegschnappt.

Erst- Finanzierung

Wer das erste Mal eine Immobilie kauft, steht vor vielen Fragen. Hinzu kommt, dass in der Branche viele Fachbegriffe verwendet werden. Wir werden Ihnen die wichtigsten Begriffe erklären und erläutern, was auf dem Weg zu einem passgenauen Immobiliendarlehen zu beachten ist.

Bei einer Immobilienfinanzierung müssen viele Dinge entschieden werden: die Laufzeit des Darlehens (Zinsbindung), die Höhe der Tilgung und die Flexibilität des Darlehens: Erlaubt es der Kreditgeber beispielsweise, dass Sie die Tilgung vorübergehend reduzieren oder gar aussetzen, weil Sie nach der Geburt eines Kindes in Teilzeit arbeiten möchten und so das Haushaltseinkommen sinkt? Können Sonderzahlungen geleistet werden, etwa nach einer Erbschaft?

Wer eine Finanzierung sucht, sollte mehrere Anbieter kontaktieren. So existieren Online-Banken, die Darlehen komplett aus der Ferne abwickeln. Zudem gibt es klassische Banken und freie Finanzierer, die Sie im persönlichen Gespräch umfassend beraten.

Um-/Anschluss- Finanzierung

Selten ist nach dem Ende der Zinsbindung nach zehn oder 15 Jahren die Immobilie abbezahlt. Dann muss eine Anschlussfinanzierung gefunden werden. Nun können Sie als Darlehensnehmer entweder beim bisherigen Institut bleiben oder Sie machen sich, einige Monate vor Ablauf der Frist, auf die Suche nach einem neuen Anbieter für die anschließende Kreditperiode.

Die finanzierende Bank des Erstkredits ist verpflichtet, dem Darlehensgeber drei Monate vor Ablauf der Finanzierung ein Anschlussangebot zu machen (gemäß § 492a des Bürgerlichen Gesetzbuches). Darin muss der künftige Nominal- sowie der Effektivzins genannt werden, mit dem der Darlehensvertrag in eine weitere Runde geht. Dem Kreditnehmer steht es frei, das Angebot anzunehmen oder nach einer anderen, besseren Offerte bei einem anderen Institut Ausschau zu halten. Zu einer Anschlussfinanzierung kann man sich auf Online-Portalen, bei anderen Banken beziehungsweise freien Finanzierungsberatern informieren.

Weil der Kreditnehmer bereits bewiesen hat, dass er über Jahre hinweg verlässlich seine monatliche Rate bezahlt hat und ein Teil der Immobilie abbezahlt ist, ist er für einen anderen Anbieter ein attraktiver Kreditkunde. Unter Umständen wird ihm ein besseres Angebot unterbreitet als bei der erstfinanzierenden Bank.

Finanzierung von Anlage- Immobilien

Seit einigen Jahren sind vermietete Wohnungen und Häuser bei Verbrauchern als risikoarme Anlageform begehrt. Vor allem nach Krisensituationen an den globalen Finanzmärkten erlebt diese Anlageform einen Boom. So war dies nach der Finanzkrise und nach der Euro-Krise zu beobachten.

In einigen Dingen unterscheidet sich die Finanzierung einer fremdgenutzten Immobilie von der einer selbstgenutzten Immobilie. Bei vermieteten Wohnungen oder Häusern können Sie als Vermieterin oder Vermieter zum Beispiel bestimmte Ausgaben steuerlich geltend machen. Dazu zählen Renovierungs- und Sanierungsarbeiten, aber auch Finanzierungskosten. Daher gilt bei Anlageobjekten, dass der Anteil der Eigenmittel nicht höher sein sollte, als das finanzierende Institut dies für einen akzeptablen Zinssatz verlangt: Zumeist sind dies etwa 20 Prozent des Kaufpreises.

Ist die Anlageimmobilie nicht Ihre erste, weil Sie bereits weitere Mietwohnungen besitzen, kann der Eigenmittelanteil möglicherweise weiter reduziert werden, weil die anderen (womöglich abbezahlten) Immobilien als Sicherheit dienen.

Finanzierung & Kalkulation

Finanzierung nicht zu knapp kalkulieren. Eine Finanzierung sollte nicht auf Naht genäht sein. Gerade wenn eine Gebrauchtimmobilie erworben wird, die vor dem Einzug saniert oder umgebaut werden soll, müssen solche Zusatzkosten berücksichtigt werden und in die Kredithöhe einfließen. Zwar kann unter Umständen ein extra Darlehen aufgenommen werden, falls das Erstdarlehen nicht ausreicht. Dies ist aber kompliziert und oft nur zu vergleichsweise schlechten Konditionen machbar.

Die finanzierende Bank verlangt eine Aufstellung der „Muskel-Hypothek“, wenn die Käufer diese als Eigenmittel einplanen. Neben der Qualifikation des Bauherrn und seiner Arbeitskräfte sollte in der Liste zwischen dem theoretischen Arbeitslohn und Materialausgaben unterschieden werden.

Wer sich auf Immobiliensuche begibt, sollte sich frühzeitig mit seinen finanziellen Möglichkeiten, Rücklagen etc. befassen und bei einem Bankberater oder freien Finanzierungsberaterin einen Termin machen, um eine Finanzierungsbestätigung für den Kauf einer kalkulierten Immobilie zu erhalten. Diese Zusage sollte am Beginn der Immobiliensuche stehen.

Finanzierung: Bausteine und Module
Wichtige Bausteine einer Immobilienfinanzierung
  • Beleihungswert
  • Bonität
  • Eigenmittel
  • Laufzeit der Zinsbindung
  • Tilgungsrate
  • Besonderheiten und Ausnahmen
  • Muskel-Hypothek nicht überschätzen
  • Wert der Immobilie
  • Fördertöpfe
  • bei der Bank bleiben oder wechseln
  • Zusatzgebühren
  • Umschuldung
  • Forward-Darlehen
  • usw.
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Wir beraten Sie gerne bei der Suche nach einer passgenauen Finanzierung, so wie wir Sie grundsätzlich bei Ihrer Immobiliensuche unterstützen.
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